Közel 63 millió forint téves közműszámolás történt 2008-2013 közötti időszakban egy új építésű társasházban. A közös képviselő 2014 őszén közgyűlési döntéssel visszautalt a társasházi tulajdonosoknak 5 havi közös költséget. Nem vette azonban figyelembe hogy ki és mikor szerzett tulajdonjogot, így a 2008-2013 között  még tulajdonosi jogviszonnyal rendelkezőket  (akik közben értékesítették ingatéanjaikat) jelentős kár érte. Aki meg úgy kapott az 5 év alatt jóváírást hogy nem is érte kár, hisz nem is volt tulajdonos az vajon  jogalap nélkül gazdálkodott? Olvasóink szerint a közös képviselő lusta és gondatlan volt a régi tulajdonosok felé elszámolni, bár az is felettébb furcsa, hogy  egy frissen megválasztott SZVB tag is jelentős összeghez jutott, holott csak nemrég tulajdonos.

Mivel  ez az igen aggályos elszámolás nagyon sok régi tulajdonost érint és több millió forintról van szó, így nem mindegy, hogy peres úton, vagy békésen kaphatják vissza a nekik járó összeget azok a volt tulajdonosok, akiket ez jogosan megilletne.

Dr. Bék Ágnest, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnökét kérdeztük:

A HÍRHATÁR ONLINE lapcsoport cikksorozatban foglalkozik társasházi problémákkal, melyek olvasói levelek, tulajdonosi interjúk és hatósági megkeresések adatai alapján készültek.

Az utolsó cikkel kapcsolatban kérdeznénk Önt arról, hogy a tényszámok alapján - társasházak száma/ társasház-ingatlankezelői vizsgák száma/ regisztrált közös képviseletek száma - igazoltnak látja-e a cikk megállapításait, illetve mi ebben a témában a szakmai véleménye?

Másik kérdésünk, amiben szakmai állásfoglalását kérjük:

Egy budapesti társasház rendkívüli közgyűlésén ez volt a napirendi pont:

Majd ez a határozat született:

A téves számlázás 2008 nyarától kb. 5 éven keresztül tartott, (pontos intervallumot a közös képviselő nem közölt).  Problémát az okozott, hogy a közös képviselet függetlenül attól, hogy egy tulajdonosnak mikor keletkezett a tulajdonosi jogviszonya, minden tulajdonosnak visszautalt a tulajdoni hányadának megfelelően - akár több százezer forintot is - a társasházi egyéni folyószámlájára. Vagyis az a tulajdonos, aki például csak 2014 nyarán vett ingatlant a társasházban, annak is 5 hónapos közös költség összeg lett jóváírva egyenlegén. A problémát azok a tulajdonosok vetették fel, akik 2008-2014 között értékesítették társasházi tulajdonrészüket, de a téves számlázás miatt részükre időarányosan visszajáró összeget nem kapták vissza. A közös képviselő a megkeresésekre azt nyilatkozta, hogy a régi és új tulajdonosnak kell egymással elszámolni, neki ahhoz semmi köze.

Szakmai állásfoglalását abban kéri szerkesztőségünk, hogy helyesen, jogszerűen járt-e el a közös képviselő, vagy sem, illetve mit és hogyan kellett volna tennie a fent részletezett esetben? Kihez fordulhatnak jogorvoslatért  a volt tulajdonosok?

Dr. Bék Ágnes válaszai:

1.

Megjelent cikkekkel kapcsolatosan nem feladatunk állásfoglalás kialakítása, azt tagjainkra és olvasóinkra bízzuk.

2.

A pontos helyzet megállapításához ismerni kellene a társasház alapító okiratát, mivel – általában – ott olyan kitételeket szoktak beépíteni, hogy az örökös vagy az új tulajdonos jogutódja az előző tulajdonosnak. Ez hétköznapi nyelvre lefordítva azt jelenti, hogy minden kötelezettség és minden jogosultság az örökösre, illetve az új tulajdonosra száll át. Ha ilyen rendelkezés található az alapító okiratban, akkor valóban a jelenlegi tulajdonosoknak kell a többlet bevételt jóváírni.

Ha nincs az alapító okiratban erről szabályozás, akkor viszont – álláspontom szerint – egyetemlegesen jogosultak a visszatérítésre. Ennek megvalósítása azonban gondot jelenthet a közös képviseletnek, mivel a régi tulajdonosnak semmilyen adata nem áll a rendelkezésére, nem ismert az új lakcíme. Így ezt a feladatot az új tulajdonosnak kellene elvégezni és nem lehetne a közös képviseletet kötelezni a végrehajtásra.

Gondolni kell viszont arra is, hogy például elhalálozás esetén nem csak a lakásban lakó örökös, hanem a lakástulajdonból kieső örökösök is jogosultak lennének a visszatérítésre.

Álláspontom szerint a döntés a jelenlegi tulajdonosok részére kedvező, de ez nem indokolja azt, hogy a több éve elköltözött tulajdonos is részesüljön visszatérítésben. Természetesen a legigazságosabban akkor járna el a társasház, ha a jóváírt összegeket nem osztanák szét a tulajdonosok között, hanem elvégeznék a ház teljes felújítását. Ezzel a társasházban való együttélés is sokkal kellemesebb lenne, nem beszélve a lakások értékének növekedéséről.

Mivel jó néhány kérdés nyitott, vagy megválaszolatlan maradt, így megkerestünk egy társasházi  kérdésekben is elismert szaktekintélyű jogászt is, az Eötvös Károly díjjal kitüntetett dr. Hidasi Gábort, akinek megküldtük az érintett társasház alapító okiratát és szervezeti működési szabályzatát (szmsz)  is.

Kérdéseink:

A társasházi dokumentumokban a jogutódlás szó használata jelen esetben azt jelenti, hogy a közös képviselő jogszerűen járt el és a régi tulajdonosoknak el kell fogadniuk, hogy nem jár vissza nekik több százezer forint, amit velük fizettettek meg korábban?

Amennyiben mégis fennáll a régi tulajdondok  jogorvoslati lehetősége, úgy milyen utat javasol?

Dr. Hidasi Gábor válasza:

Tisztelt Hölgyeim és Uraim!

Köszönöm, hogy érdeklődnek az arról szóló álláspontom iránt, hogy miként kell eljárnia a közös képviseletnek, ha a közös költség befizetések egy részét vissza kívánja téríteni a tulajdonostársaknak. A problémafelvetés arról is szól, hogy a visszafizetés csak a tulajdonostársaknak teljesíthető-e vagy a tényleges befizetőknek (volt tulajdonosok, haszonélvezők, közös költség tartozást átvállaló ingatlanhasználók, úgy is, mint bérlők, más használók, stb.).

Abban a kényelmes helyzetben vagyok, hogy véleményalkotásom előtt megismerhettem dr. Bék Ágnes jogtanácsos asszony álláspontját, és eldönthettem, hogy abból mivel értek egyet. Azzal és csakis azzal értek egyet, hogy nem volt célszerű a visszafizetés. Hogy ezért-e, mert a pénzt lehetett volna akár ingatlan felújításra is fordítani, nem azért nem értek egyet, mert nem lehetett volna, hanem azért, mert ez a probléma megítélése szempontjából közömbös. Ez nem jogkérdés. Teljes mértékben azoknak az akaratától függ, akik a közös költség befizetésekből létrejött pénzügyi alap fölött rendelkeznek. Ezzel pedig lényegében rátértem állásfoglalásom érdemére.

A közös költség a szavak általános értelme szerint a társasház-közösség kiadásait jelenti a közös célok finanszírozásakor. A tulajdonostársak és más kötelezettek nem közös költséget fizetnek be, mert ez nyelvtani anomália, hanem a társasház-közösség közös költségre szánt pénzügyi alapjába teljesítik előírt befizetéseiket. Ezeket általában nem a társasház-közösség már kifizetett költségei miatt fizetik be, hanem azért, hogy a jövőbeli várható kiadásoknak legyen pénzbeli fedezete, a közös képviselet megfelelően tudjon gazdálkodni, a fizetéseket határidőben legyen képes teljesíteni. A közös költségként befizetett pénz az önálló jog- és adóalany társasházközösség vagyona, és a társasházközösséghez nem csak közös költség bevétel érkezhet, hanem például egy közműszolgáltató visszatérítése, kártérítés, stb. Ahogyan a társasházközösséget illető kártérítés, úgy a közmű-visszatérítés is a társasházközösség bevétele, nem pedig a tulajdonostársaké. A társasházi bevétel fel- vagy visszaosztása a tulajdonostársak oldalán akkor is adóköteles bevétel, ha az, amit harmadik személy (pl. közműszolgáltató) a társasházközösségnek visszatérített, részére a közös költség alapból került kifizetésre.

A közös képviselet nem köteles elkölteni minden befolyt pénzt, a társasházközösség saját vagyonát pedig csak erre irányuló közgyűlési felhatalmazás alapján oszthatja fel. Visszafizetésre erre kifejezetten irányuló érvényes közgyűlési határozat és/vagy szmsz rendelkezés nélkül nincs joga. A közös költségre szánt pénzügyi alap akkor szolgálja a társasház-közösség érdekét a legjobban, ha vannak benne tartalékok, hiszen a társasház-közösség nem egy-egy gazdasági évre működik, hanem évről-évre folyamatosan, és költségei is folyamatosak, sok esetben előre nem is kalkulálhatók kellően. A visszafizetés tehát felelőtlenség, de elképzelhető, hogy ha a közös költség alap kellő tartalékokkal rendelkezik, a közgyűlés olyan határozatot hoz, amivel leszállítja a jövőbeni befizetések összegét vagy átmenetileg mentesíti a tulajdonostársakat a közös költségre szánt összeg befizetése alól.

Ha a közgyűlés a kifejtettek ellenére úgy döntött, hogy a közös képviseletnek valamit vissza kell fizetnie illetve egy rendkívüli bevételt fel kell osztania, akkor arról is határoznia kell, hogy mennyit és miért, valamint hogy kinek. Ha nem határozott arról, hogy nem társasházi tulajdonosnak (pl. volt tulajdonosnak) is jár a visszafizetendő (felosztandó) összegből, kizárt, hogy a közös képviselet egy nem társasházi tulajdonosnak bármit is visszafizessen. Minthogy a visszafizetés – a túlfizetés esetét kivéve - a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, erről szóló határozatot csak valamennyi tulajdonostárs igenlő szavazatával lehet hozni, azaz ha csak egy tulajdonos is egyet nem értésének ad hangot illetve tartózkodik, nem lehet szó visszafizetésről.

Mint látszik, a problémának nincs semmi köze a jogutódláshoz, már csak azért sem, mert az ingatlan vevője nem az eladó jogutóda. Ez persze nem zárja ki, hogy az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződés ne rendelkezhetne arról, hogy a vevő átvállaljon egy, az eladót terhelő esetleges ki nem egyenlített tartozást. Ez a társasház-közösség hozzájárulásához, tehát közgyűlési hozzájáruló határozathoz kötött. E nélkül a társasház-közösséggel szembeni tartozást átvállalni nem lehet. Az alapító okirat és az szmsz is rendelkezhet úgy, hogy a vevő az eladó tartozásaiért helytállni köteles, de ez a vevőre csak akkor hat ki, ha a társasház-közösség belső szabályzatai a tulajdon átruházási szerződés létrejöttekor, a vevő számára megismerhető módon léteztek (a közös képviseletnél és/vagy a földhivatalban elérhetők voltak).

Ha a közös képviselet úgy teljesített visszafizetést bárkinek, hogy arra nem volt a fentiekben körülírt - szmsz-beli vagy közgyűlési határozati - felhatalmazása, megtérítési kötelezettsége keletkezik a társasház-közösség felé, azaz vissza kell pótolnia a közös költség alapba mindazt, ami onnan visszafizetés címén tűnt el.

Tisztelettel, dr. Hidasi Gábor ügyvéd